I samband med försäljning av fastigheter är det mycket som ska göras. Bland de viktigaste sakerna är besiktningarna, som görs både för din och för köparens skull. Om villan är besiktigad vet både du och den som vill köpa vilket skick huset du säljer har. Risken för konflikter efter försäljningen minskar och chanserna att köparen känner sig nöjd blir större, så det finns mycket att vinna på att besiktiga villan i samband med försäljning

Husbesiktning

Det finns flera olika sorters husbesiktningar som kan bli aktuella när du ska sälja. De vanligaste är överlåtelsebesiktning, besiktning för energideklaration och radonbesiktning. När de besiktningarna är gjorda finns det ett bra underlag för den som är intresserad av att köpa din villa.

Vem står för besiktningarna?

Både köpare och säljare kan stå för en överlåtelsebesiktning, men det kommer se bra ut om du som säljer väljer att göra en besiktning. Detsamma gäller för radonbesiktning när det är aktuellt. En energideklaration är inte frivilligt att genomföra, utan du som säljer har ett ansvar för att det ska finnas en giltig energideklaration vid försäljningen.

Fördelar med besiktning i god tid

Kanske känns det som att det är lika bra att köparen står för besiktningen, så att han eller hon får välja besiktningsman och kan känna sig trygg med att allt blir ordentligt kollat. Men det finns fördelar för dig som säljer om du gör besiktning – framför allt om du gör den i god tid. Eftersom besiktningen visar vilka brister som finns har du en chans att genomföra reparationer. Det kommer förmodligen höja värdet på fastigheten och du som säljer kommer framstå som mer seriös i köparens ögon.

Hur är det med dolda fel?

Förutom energideklarationen är det frivilligt om det ska göras en besiktning eller inte. Undantaget är om du som säljer vill teckna en försäkring mot dolda fel. Görs ingen besiktning är köparen generellt ansvarig för de arbeten som behöver göras på fastigheten, men dyker det upp något han eller hon tycker att du borde upptäckt och informerat om så kan det bli en rättslig process för att du ska stå för kostnaderna. Har det skett en besiktning och om du har en försäkring mot dolda fel är du skyddad mot detta – och köparen har en bättre bild av vilket skick villan är i. Det kan ändå dyka upp oväntade fel eller skador, men både du och köparen har en chans att skydda er mot de värsta ekonomiska konsekvenserna av dem.

Överlåtelsebesiktning

Överlåtelsebesiktningen görs i samband med försäljningen. De allra flesta som köper fastigheter vill att det ska ske en besiktning, eftersom det annars är lätt att missa brister och fel, framför allt kan fukt och mögel vara svårt att upptäcka för den som inte är van. Besiktningen blir en form av säkerhet för köparen, som har en chans att få bekräftat att villan lever upp till det du sagt om den.

När görs en överlåtelsebesiktning?

För det allra mesta göra besiktningen innan köpet, så att den som ska köpa har resultatet innan köpet går igenom. Ett alternativ är att skriva in i kontraktet att besiktning ska göras. Då kan besiktningen utföras inom en viss period efter köpet, och den som köper har under samma tid rätt att ångra sig. Det finns ingen plikt för köparen att redogöra för vad det är som gör att han eller hon inte längre vill köpa din villa, men det ska handla om fastigheten och inte till exempel om personliga skäl. För dig som säljer kan det vara tryggare om besiktningen görs innan köpet, eftersom du då inte behöver bekymra dig om ifall köparen ska ångra sig. Men det finns fördelar med båda modellerna, ett köp kan ju till exempel gå igenom snabbare om besiktningen kan göras efteråt.

Vem kan göra en överlåtelsebesiktning?

Det är en godkänd besiktningsman som ska göra överlåtelsebesiktningen. Både köpare och säljare kan välja att anlita en besiktningsman, det händer att det anlitas en från varje sida. Egentligen ska det inte vara nödvändigt eftersom ett av kraven på besiktningsmannen är att han eller hon ska vara oberoende, vilket betyder att det ska vara en opartisk person. Bedömningen ska inte påverkas av vem som anlitat besiktningsmannen, utan besiktningen ska göras objektivt.

Vad behöver du göra innan en överlåtelsebesiktning?

Innan besiktningen behöver allt rengöras – tak, golv, väggar, golvbrunnar med mera. Du behöver också plocka undan allt som kan vara i vägen, till exempel tömma skåpet under diskbänken, flytta undan saker från källarväggarna, ta bort front på badkar och liknande. Du har ansvar för att det ska finnas stegar och inspektionsluckor i bra skick så att krypgrund, vind och tak kan besiktigas på ett säkert sätt. Är det vinter kan du behöva skotta runt huset, eftersom delar som täcks av snö blir undantag i besiktningen. Har huset stått kallt ska du sätta på värmen. Du ska också undvika starka dofter som kan dölja mögellukt, så det är inte ok med starka rengöringsmedel, målarfärg, doftljus eller nybakat i samband med besiktningen. När du förbereder huset för besiktning ska du utgå från att allt som behöver besiktigas ska vara lätt att nå, se och undersöka.

Vad ingår i en överlåtelsebesiktning?

Under själva besiktningen gör besiktningsmannen det som kallas för en ”okulär besiktning”, vilket innebär att han eller hon använder luktsinne, hörsel och syn för att gå igenom huset och undersöka det. Alla synliga ytor och tillgängliga utrymmen undersöks, så alla rum gås igenom, inklusive tak, väggar och golv. Fasader, yttertak och liknande besiktigas också.

Extratjänster

Det är inte allt som ingår i en överlåtelsebesiktning, till exempel besiktigas inte el, värmesystem, ventilation, VVS, skorstenar och eldstäder. Utrymmen som är svårtillgängliga eller ligger utanför huset besiktigas normalt inte. Det kan vara altan, tomt, vind, krypgrund utan inspektionslucka, tak om det ligger snö på det, och andra delar av fastigheten som är täckta av snö. Vissa av de här sakerna kan en fackman gå igenom, som el, ventilation eller VVS. I överlåtelsebesiktningen kan fuktindikering och kontroll av riskkonstruktioner vara tilläggstjänster, som framför allt handlar om att titta efter tecken på skador av fukt eller mögel. Mätningar kan då göras med provhålstagning.

Energideklaration

Energideklarationen ska registreras hos Boverket och den finns för att köparen ska få en uppfattning om hur energieffektivt huset är och för att det ska gå lättare att jämföra olika fastigheter. Som säljare har du ansvar för att se till att det finns en giltig energideklaration när du ska sälja din bostad. En energideklaration gäller i tio år, men är den nygjord i samband med försäljningen ska den finnas med när du marknadsför bostaden för försäljning. Alla som tittar på villan eller funderar på att köpa ska få ta del av energideklarationen och köparen ska få den i god tid innan köpet går igenom.

Bedömningen i en energideklaration

Hur din fastighets bedöms beror bland annat på vilken klimatzon den ligger i. Sverige har fyra olika klimatzoner och det anses naturligt att göra av med mer energi i kallare delar av landet. Även vilket energislag som används påverkar bedömningen. När det finns något som kan åtgärdas för att göra huset mer energieffektivt finns det med som förslag. Är en energideklaration gjord 2014 eller senare får byggnaden en energiklassning. Då används en skala som är A-G, där A är bäst.

Vem kan göra en energideklaration?

Det är en certifierad energiexpert som ska göra energideklarationen. Tillsammans med dig som äger villan går experten genom den och besiktigar allt som rör energianvändningen. Efter det upprättas själva energideklarationen och den förs in i Boverkets register.

Radonbesiktning

En radonbesiktning är inte alltid aktuell. Hur stor risk det är för radon skiljer sig åt mellan fastigheter som är byggda vid olika tidpunkter. Är du osäker på om en radonbesiktning behöver göras kan du börja med att få en radonmätning gjord. Visar den förhöjda halter av radon kan du gå vidare till en radonbesiktning. Finns det inga förhöjda halter och om blåbetong inte använts när fastigheten byggdes finns det inga skäl att göra en radonbesiktning.

När kan det finnas radon i fastigheter?

Radon kan komma från marken eller från vatten, men det vanligaste är att radon kommer från blåbetong, som ofta användes innan man insåg farorna med det här materialet. Blåbetong användes som byggnadsmaterial mellan 1929 och 1975. Farorna med blåbetong är att det kan leda till förhöjda halter av radon, som kan vara cancerframkallande.

Vem kan göra en radonbesiktning?

Det är en person som har en särskild radonutbildning som utför den här besiktningen. När en besiktning görs går besiktningsmannen igenom bostaden och huskonstruktionen. Det som undersöks extra noga är ventilationen och var det kan finnas läckor. Gammastrålning mäts så att den som funderar på att köpa din villa kan få korrekta värden.